Consulenze tecniche
Il contratto di locazione a canone libero è la tipologia di contratto di locazione abitativa più diffuso e usato.
Come funziona? Tutto è lasciato alla libera contrattazione tra le parti, che determinano l’importo del canone.
Essendo un contratto ad uso abitativo, deve esserci un’attestazione:
- di agibilità (o abitabilità) rilasciato dal Comune;
- di prestazione energetica (APE), valido per 10 anni e rilasciato da professionisti abilitati.
Sono esclusi da questa tipologia di contratto di locazione:
- gli immobili di pregio (categorie catastali A/1, A/8, A/9, per cui vale la normativa del codice civile);
- le case popolari;
- le case di villeggiatura, per usi transitori o adibite a foresteria;
- gli immobili che non sono considerati abitazione, quali cantine o garage.
La durata minima di questo tipo di contratto è fissata per legge: 4 anni + 4 anni. Alla luce di ciò, qualora le parti concordassero una durata inferiore, la clausola sarebbe nulla.
Dopo i primi 4 anni il rinnovo è tacito, a meno che l’inquilino non comunichi la disdetta 6 mesi prima della scadenza del contratto oppure si avvalga del recesso per motivi previsti dal contratto o per gravi motivi, ovvero circostanze oggettive, sopravvenute e imprevedibili.
Il contratto di locazione ad uso abitativo a canone concordato si basa su uno schema contrattuale previsto dalla legge, per cui il contenuto del contratto è lasciato alle parti, ma ci sono due vincoli:
- la determinazione del canone, fissato da un accordo locale tra i sindacati degli inquilini e l’associazioni dei proprietari;
- la determinazione della durata del contratto.
Il contratto a canone concordato può essere stipulato solo nei Comuni ad alta densità abitativa.
La durata del contratto è 3 anni + 2 anni. Dopo i primi 3 anni:
- è possibile stipulare in maniera consensuale un nuovo contratto;
- il precedente contratto sarà prorogato per legge per gli altri 2 anni, a meno che l’inquilino, per motivi personali, non provveda ad inviare la disdetta entro 6 mesi prima della scadenza dei 3 anni.
Questa tipologia di contratto può essere stipulata esclusivamente in alcuni casi specifici, ovvero per esigenze temporanee non turistiche.
La durata varia da un minimo di un mese ad un massimo di 18, non rinnovabili.
Il contratto deve contenere una serie di elementi obbligatori, quali:
- le generalità delle parti contraenti;
- l’importo del canone;
- le modalità di pagamento;
- la durata della locazione;
- l’attestazione dell’esigenza transitoria (esempio la dichiarazione di un datore di lavoro circa il trasferimento temporaneo di un dipendente).